Những “lỗ hỗng” trong Nghị định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo.
Vốn pháp định, chuyển nhượng dự án và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là những nội dung được HoREA cho là “chưa ổn”. ảnh: LÊ TOÀN
Theo HoREA, có khá nhiều vấn đề cần phải được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế, bởi nếu không sẽ tạo ra những lỗ hổng làm cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.
Tại khoản (1.a) Điều 3 Dự thảo Nghị định quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị”. Tại khoản (1.b) quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này”.
Theo HoREA, quy định này nếu được áp dụng thì gần như toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều bắt buộc phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng. Bởi lẽ, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tuỳ theo tính chất và quy mô đã được quy định thuộc thẩm quyền của Quốc hội (điều 30 Luật Đầu tư 2014), của Thủ tướng Chính phủ (điều 31 Luật Đầu tư 2014), hoặc của UBND cấp tỉnh.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản (1.a) Điều 3 Dự thảo Nghị định thành: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 30, Điều 31 Luật Đầu tư 2014 và của pháp luật về đầu tư công”.
Các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định (khoản 2 Điều 3 Dự thảo): “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định; Hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập quy định tại Chương 4 của Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải có vốn pháp định.”
Về chuyển nhượng dự án, Khoản 2 Điều 49 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Theo HoREA, dù quy định điều kiện này đã có phần giảm nhẹ so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình. Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét để cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án (nếu chuyển nhượng dự án ở các thời điểm sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng là theo nhu cầu và thoả thuận của các bên, nhưng tối thiểu là bên chuyển nhượng dự án phải có quỹ đất sạch), và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
Về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, theo HoREA, đây là một chế định mới, tuy có ưu điểm bảo vệ người mua nhà , nhưng lại không phân biệt doanh nghiệp có thương hiệu, hay không thương hiệu, do đó, làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Do vậy, hiệp hội này đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi chế định này như sau: “Khi người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có yêu cầu, thì chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
ban dat binh duong tho cu st
Theo HoREA, có khá nhiều vấn đề cần phải được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế, bởi nếu không sẽ tạo ra những lỗ hổng làm cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.
Tại khoản (1.a) Điều 3 Dự thảo Nghị định quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị”. Tại khoản (1.b) quy định: “Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này”.
Theo HoREA, quy định này nếu được áp dụng thì gần như toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều bắt buộc phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng. Bởi lẽ, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tuỳ theo tính chất và quy mô đã được quy định thuộc thẩm quyền của Quốc hội (điều 30 Luật Đầu tư 2014), của Thủ tướng Chính phủ (điều 31 Luật Đầu tư 2014), hoặc của UBND cấp tỉnh.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản (1.a) Điều 3 Dự thảo Nghị định thành: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 30, Điều 31 Luật Đầu tư 2014 và của pháp luật về đầu tư công”.
Các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định (khoản 2 Điều 3 Dự thảo): “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 của Nghị định này không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định; Hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập quy định tại Chương 4 của Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải có vốn pháp định.”
Về chuyển nhượng dự án, Khoản 2 Điều 49 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Theo HoREA, dù quy định điều kiện này đã có phần giảm nhẹ so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình. Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét để cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án (nếu chuyển nhượng dự án ở các thời điểm sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng là theo nhu cầu và thoả thuận của các bên, nhưng tối thiểu là bên chuyển nhượng dự án phải có quỹ đất sạch), và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
Về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, theo HoREA, đây là một chế định mới, tuy có ưu điểm bảo vệ người mua nhà , nhưng lại không phân biệt doanh nghiệp có thương hiệu, hay không thương hiệu, do đó, làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Do vậy, hiệp hội này đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi chế định này như sau: “Khi người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có yêu cầu, thì chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
ban dat binh duong tho cu st
